Cuando se entrega una obra no termina la responsabilidad de quienes la han hecho. La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), establece durante cuánto tiempo responden los agentes de la edificación por los daños que aparezcan, según su gravedad. Conocer esos plazos ayuda a saber qué reclamar y a quién.

Los tres plazos de responsabilidad

El artículo 17 de la ley distingue tres niveles, que se cuentan desde la recepción de la obra:

  • Diez años por los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio.
  • Tres años por los daños causados por vicios o defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que impidan cumplir los requisitos de habitabilidad.
  • Un año, a cargo del constructor, por los defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado.

Las garantías que respaldan esos plazos

El artículo 19 prevé tres garantías equivalentes: un seguro o garantía de un año para los acabados, que puede sustituirse por la retención del 5 % del importe de ejecución material; otra de tres años para la habitabilidad; y otra de diez años para los daños estructurales, que es el conocido seguro decenal.

Cuándo es obligatorio el seguro decenal

Según la disposición adicional segunda de la LOE, la garantía de diez años es obligatoria en los edificios cuyo destino principal es la vivienda. Las de uno y tres años no lo son hoy: la ley prevé que se puedan exigir por real decreto.

Hay una excepción: el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio no está obligado a contratarlo. Pero si vende la vivienda antes de que pasen diez años, tendrá que contratar la garantía por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exonere expresamente; y el Registro de la Propiedad no inscribirá la venta sin acreditar una de las dos cosas. Si estás pensando en construir tu casa en Cantabria, conviene tenerlo en cuenta desde el principio.

El Libro del Edificio

Al terminar la obra, la documentación de lo ejecutado forma el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios. Debe incluir, como mínimo, el acta de recepción, la relación de los agentes que han intervenido y las instrucciones de uso y mantenimiento. Guárdalo: es la base para cualquier reclamación y para el mantenimiento futuro.

Qué hacer si aparece un daño

  • Documéntalo cuanto antes con fotografías fechadas y una descripción de cuándo apareció.
  • Comunícalo por escrito a la constructora y, si procede, a la aseguradora del seguro decenal.
  • Ten a mano el acta de recepción: los plazos se cuentan desde esa fecha.

Este artículo es divulgativo. Para un caso concreto conviene el consejo de un técnico o de un abogado especialista.