Construir una vivienda es un proyecto largo y con muchos agentes: propiedad, arquitecto, constructora, ayuntamiento, laboratorio, aseguradora. Saber en qué orden van las cosas evita la mayoría de los retrasos. Este es el recorrido habitual en Cantabria.

1. Comprobar qué se puede construir en el terreno

Antes de comprar o de encargar nada, hay que saber qué permite el planeamiento: si el suelo es urbano o rústico, qué uso admite, cuánta superficie se puede edificar, alturas y retranqueos. Lo fija el plan general de cada municipio dentro del marco de la Ley 5/2022 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria. En suelo rústico la vivienda está muy limitada, así que la consulta al ayuntamiento es el primer paso.

2. Estudio geotécnico

Antes de proyectar hay que conocer el terreno: cómo es el suelo, a qué profundidad está el firme y si hay agua. De eso depende el tipo de cimentación y buena parte del presupuesto. Lo explicamos en tipos de cimentación y por qué el estudio geotécnico va primero.

3. Proyecto

Una vivienda de nueva planta necesita un proyecto redactado por un técnico competente, que define la obra y justifica que cumple el Código Técnico de la Edificación. Es el documento con el que se pide la licencia y con el que la constructora presupuesta.

4. Licencia de obra

Las construcciones de nueva planta necesitan licencia urbanística: el ayuntamiento revisa el proyecto antes de que empiece la obra. Los detalles están en licencia de obra o declaración responsable en Cantabria.

5. Constructora, contrato y seguro

Con el proyecto se piden presupuestos y se elige constructora; en cómo elegir una empresa constructora recogemos qué comprobar. En vivienda, el seguro decenal es obligatorio, con la excepción del autopromotor de una única vivienda para uso propio: lo detallamos en garantías de una obra y seguro decenal.

6. Ejecución

La obra avanza por fases que se solapan poco: movimiento de tierras y cimentación, estructura, cubierta y cerramientos, instalaciones, y por último acabados. Durante toda la ejecución, la dirección facultativa controla que se construye conforme al proyecto, y la seguridad se organiza con el plan de seguridad y salud de la obra.

7. Final de obra y primera ocupación

Al terminar, la dirección facultativa firma el certificado final de obra y se formaliza la recepción con un acta. En Cantabria, la primera ocupación del edificio se tramita por declaración responsable, acompañada de la certificación de la dirección facultativa. Se entrega entonces el Libro del Edificio con la documentación de lo construido y sus instrucciones de mantenimiento.

Si estás en la fase de terreno o de proyecto y quieres contrastar ideas, cuéntanos tu caso.